Toutes les étapes de votre projet, pas à pas

Acheter un bien immobilier en VEFA, c’est s’engager dans un projet qui s’inscrit dans le temps. Contrairement à l’achat dans l’ancien, où l’on peut emménager quelques semaines après la signature, un projet VEFA s’échelonne sur plusieurs mois, voire années, entre la signature du contrat de réservation et la remise des clés. Pour vivre cette aventure sereinement, mieux vaut connaître les étapes clés. 

1. La signature du contrat de réservation 

Le contrat de réservation est le premier jalon officiel de votre projet VEFA. C’est un document par lequel le promoteur s’engage à vous vendre un logement déterminé (numéro de lot, surface, emplacement, prix prévisionnel), et vous, à l’acheter à condition que les démarches administratives aboutissent (permis de construire, financement, etc.). 

Le contrat contient aussi une clause suspensive pour le client : l’obtention d’un financement pour le bien. 

Un dépôt de garantie, de 2 % du prix du bien maximum, peut être demandé à ce stade mais l’argent doit être déposé sur un compte séquestre. Ce contrat doit également préciser le délai prévisionnel de signature de l’acte de vente du projet VEFA chez le notaire. Les signataires de la Charte de qualité se sont engagés à ce que ce délai ne doit pas dépasser 12 mois.

2. L’obtention du financement de votre projet VEFA

Une fois le contrat de réservation signé, vous devez entamer les démarches pour obtenir votre prêt immobilier. Les banques sont habituées aux projets VEFA, mais elles exigent des pièces justificatives spécifiques : contrat de réservation, plans du bien, notice descriptive, échéancier des appels de fonds, etc.

En parallèle, renseignez-vous sur les aides financières disponibles. Des outils comme aides.lu vous permettent de simuler les aides auxquelles vous avez droit selon votre situation. 

3. La signature de l’acte de vente notarié 

C’est une étape cruciale : la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire officialise juridiquement votre acquisition. Vous devenez propriétaire du terrain et de ce qui sera construit dessus. 

À partir de ce moment, vous commencez à payer les appels de fonds selon l’avancement des travaux. L’acte notarié précise les modalités de paiement, les garanties du promoteur, la date de livraison prévisionnelle et toutes les caractéristiques de votre logement. 

4. Le paiement échelonné selon l’avancement du chantier 

L’un des grands principes de la VEFA, c’est le paiement progressif. Vous ne payez que les parties de l’immeuble déjà réalisées. L’échéancier est généralement le suivant (indicatif) : 

• Prix du terrain à l’acte notarié 
• Maximum 15 % des coûts de construction pour le terrassement 
• Maximum 50% jusqu’à l’achèvement du gros-oeuvre réparti sur les dalles 
• Min 5% à la remise des clés 
• Les autres tranches intermédiaires peuvent être faites mais sont libres suivant le développeur p.ex. : 
  • 15 % pour les travaux des menuiserie extérieurs 
  • 15 % pour les tuyauteries des sanitaires et le câblage électrique
  • 10 % pour les travaux de peinture10 

Ce mécanisme protège l’acquéreur : si les travaux sont interrompus, vous ne payez que ce qui a été réalisé. 

La jurisprudence a aussi évolué ces dernières années dans le sens de la protection de l’acquéreur. Ainsi, les tranches du projet VEFA doivent impérativement représenter les travaux engagés et ne peuvent être, hormis le besoin de commande de matériel, facturés en avance. 

5. La personnalisation en cours de construction

Tout au long du projet VEFA, le développeur vous offre la possibilité de personnaliser votre futur logement. Cloisons, équipements sanitaires, emplacement des prises électriques, revêtements de sols et de murs, carrelages ou peintures : autant d’options pour créer un intérieur qui vous ressemble. 

Si certains choix entraînent un supplément, une offre claire et détaillée vous sera transmise pour validation. Vous gardez ainsi la maîtrise de vos décisions, sans risque de mauvaises surprises sur la facture finale. 

Cette phase est encadrée : vous devez respecter un calendrier précis pour que vos choix soient intégrés au chantier sans retard. 

6. Les visites de chantier 

Certaines visites peuvent être proposées durant le chantier, en accord avec le développeur du projet VEFA. C’est l’occasion de voir l’avancement des travaux et de poser des questions. Ces visites sont parfois limitées pour des raisons de sécurité, mais elles renforcent le lien de confiance. 

7. La pré-livraison ou livraison 

Quelques semaines avant la livraison officielle, une pré-visite peut être organisée pour détecter d’éventuelles réserves (malfaçons, défauts de finition). Le jour J, au moment de la remise des clés, un procès-verbal est dressé : il doit faire apparaître les éventuelles réserves que vous émettez. 

À noter : vous pouvez refuser la livraison si le bien est manifestement non conforme ou non utilisable (en termes juridiques : impropre à son usage), ou accepter sous réserve que les éléments notés soient corrigés. Dans le procès-verbal de réception, les mesures de correction doivent être indiquées ainsi que la date d’intervention.

8. La levée des réserves et l’installation 

Après la remise des clés, le développeur dispose du délai convenu dans le procès-verbal de réception pour corriger les réserves signalées. Vous pouvez cependant emménager dans votre logement neuf, en toute tranquillité, dès la remise des clés.

À retenir

Chaque étape d’un projet VEFA est encadrée et planifiée. Mais pour que tout se déroule sans accrocs, il est essentiel de bien s’entourer, de poser les bonnes questions et de garder une bonne communication avec les différents intervenants (développeur, notaire, banque…).